Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti: Ako ich správne zdaniť? – 1. časť

V článku

Prenájom alebo ubytovacie služby?

Ako správne nastaviť zdaňovanie príjmu z prenájmu alebo akú právnu formu si vybrať, závisí predovšetkým od toho, či pôjde o prenájom nehnuteľnosti alebo o poskytnutie ubytovacích služieb.

Prenájom: poskytnutie nehnuteľnosti do užívania, pričom spravidla sa jedná o obdobie niekoľkých mesiacov, prípadne rokov. Zároveň platí, že prenajímateľ k prenájmu neposkytuje okrem základných služieb (elektrina, voda, plyn) žiadne doplnkové služby, ako napríklad upratovanie alebo výmenu bielizne.

Ubytovacie služby: krátkodobé ubytovanie, ktoré trvá zväčša niekoľko dní alebo týždňov. Súčasťou ubytovania sú spravidla upratovacie služby, výmena bielizne, letiskový transfer alebo obdobné doplnkové služby k ubytovaniu, teda aj iné ako základné služby.

Zdaňovanie príjmu z prenájmu

Pokiaľ ide o prenájom nehnuteľnosti, príjem sa zdaňuje v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, tzv. pasívny príjem. Z takéhoto príjmu sa neplatia zdravotné ani sociálne odvody, avšak k takýmto príjmom nie je možné uplatniť ani nezdaniteľnú časť základu dane ani daňové bonusy.

Pre účely prenájmu nehnuteľnosti nepotrebujete žiadne živnostenské oprávnenie, stačí len registrácia na daň z príjmov, pridelenie DIČ (daňové identifikačné číslo), o ktorej na základe žiadosti rozhodne daňový úrad. Ak už DIČ pridelené máte, z dôvodu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatne zárobkovej činnosti, nie je potrebná žiadna ďalšia registrácia.

Zaradiť alebo nezaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku?

Bez ohľadu na skutočnosť, že sa príjem z prenájmu nezdaňuje ako príjem z podnikania, môžete nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku.

Pokiaľ by ste sa rozhodli nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, bolo by možné uplatniť pomerne široký rozsah výdavkov oproti tomu, keď nehnuteľnosť v obchodnom majetku zaradená nie je. Má to však svoje úskalia. Pokiaľ je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, neplatí pre ňu pri následnom predaji výnimka z oslobodenia od dane po piatich rokoch od nadobudnutia.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku sa deje len evidenčne, napríklad v daňovej evidencii a v daňovom priznaní sa vykazuje stav majetku na začiatku a na konci obdobia. Pokiaľ by ste sa v budúcnosti rozhodli nehnuteľnosť vyradiť z evidencie obchodného majetku, začína vám nanovo plynúť päťročná lehota pre uplatnenie oslobodenia, a to od momentu vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.

Zjednodušene povedané, môžete si uplatniť veľmi široké portfólio výdavkov, avšak za cenu obmedzenia možnosti oslobodenia od dane z príjmov pri následnom predaji.

Výdavky pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti

Ako sme už spomínali, aké typy výdavkov si môžete uplatniť, priamo závisí od toho, či ste sa rozhodli nehnuteľnosť evidovať ako obchodný majetok alebo nie. Pre lepšiu prehľadnosť sme vám informácie k výdavkom zhrnuli do tabuľky:

Typy výdavkov pri príjme z prenájmu podľa toho, či je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku

Typy výdavkov	Nehnuteľnosť nezaradená v obchodnom majetku	Nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku
elektrina, voda, plyn, teplo	áno	áno
platby správcovi nehnuteľnosti za správu spoločných priestorov	áno	áno
preddavky do fondu opráv hradené správcovi	áno	áno
daň z nehnuteľnosti	nie	áno
internet, televízia	áno	áno
strážna služba, recepcia	áno	áno
poistenie nehnuteľnosti	nie	áno
odvoz smetí, čistenie žúmp, kontrola komínov	áno	áno
odpis nehnuteľnosti (výdavok na obstaranie)	nie	áno
výdavky na opravy, zhodnotenie a udržiavanie	nie	áno
úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie nehnuteľnosti	nie	áno

Uplatnenie jednotlivých výdavkov závisí od splnenia zákonných podmienok, a to najmä od toho, či boli vynaložené a zaplatené v súvislosti s dosiahnutím predmetného príjmu z prenájmu.

Sadzba dane z príjmu z prenájmu

Fyzické osoby sa na Slovensku zdaňujú tzv. progresívnou daňou, čo znamená, že čím vyšší základ dane dosiahnete, tým je vyššia aj príslušná sadzba dane. Sadzby dane fyzických osôb upravuje konkrétne § 15 písm. a) zákona o dani z príjmov.

Základ dane je rozdiel medzi príjmami a výdavkami, pričom sa zohľadňujú aj príslušné nezdaniteľné časti základu dane. Pre určenie správnej sadzby dane je dôležité vedieť, že základy dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti (§ 6 ods. 3), zo zamestnania resp. zo závislej činnosti (§ 5), z použitia diela (§ 6 ods. 4) a z ostatných príjmov (§ 8) sa sčítavajú.

Pre vyššie uvedené príjmy platí sadzba dane:

• 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 154,8-násobok sumy platného životného minima vrátane – pre rok 2026 hodnota 43 983,32 eur vrátane,
• 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne 154,8-násobok sumy platného životného minima a nepresiahne 212,4-násobok sumy platného životného minima vrátane – pre rok 2026 hodnota 43 983,33 eur až 60 349,21 eur,
• 30 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne 212,4-násobok sumy platného životného minima a nepresiahne 264-násobok sumy platného životného minima vrátane – pre rok 2026 hodnota 60 349,22 eur až 75 010,32 eur,
• 35 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne 264-násobok sumy platného životného minima – pre rok 2026 hodnota 75 010,33 eur.

Uplatnenie príslušnej sadzby dane sa každý rok mení, a to v závislosti od platnej sumy životného minima. Suma životného minima sa mení každý rok k 01. 07., je preto dôležité brať do úvahy hodnotu, ktorá bola platná k 01. 01. daného roku. K 01. 01. 2026 bola platná hodnota životného minima vyhlásená 01. 07. 2025, a to suma 284,13 eur (hodnota pre plnoletú fyzickú osobu).

Oslobodenie od dane z príjmu z prenájmu

K príjmu z prenájmu je možné uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur v zmysle § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov. Uvedené ustanovenie však toto oslobodenie uvádza spolu za príjem z prenájmu nehnuteľnosti a príjem z príležitostnej činnosti, čo znamená, že tieto dva príjmy musíme sčítať a na tento sčítaný príjem uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur.

Ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur, je od dane oslobodený. Ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu. Výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Daňové priznanie z prenájmu

Príjem z prenájmu si vysporiadate cez daňové priznanie typu B, a to v lehote:

• do 31. 03., pokiaľ budete podávať daňové priznanie v riadnej lehote,
• do 30. 06., pokiaľ budete podávať daňové priznanie v predĺženej lehote,
• do 30. 09., pokiaľ ste dosiahli zdaniteľný príjem zo zahraničia a predĺžili ste si lehotu na podanie daňového priznania.

Ak by niektorý z vyššie uvedených dátumov padol na deň pracovného pokoja, lehota sa posúva na najbližší pracovný deň.

Oznámenie o predĺžení lehoty je potrebné doručiť daňovému úradu v lehote do 31. 03., pričom dôvod predĺženia sa neudáva. Daňovému úradu oznamujete predĺženie lehoty, nežiadate. Daňový úrad na oznámenie o predĺžení lehoty nereaguje, odoslaním oznámenia je lehota predĺžená.

Pokiaľ máte zároveň aj zdaniteľné príjmy zo zamestnania, nemôžete zamestnávateľa požiadať o ročné zúčtovanie dane, ale vyžiadate si od neho potvrdenie o príjme a daňové povinnosti zo všetkých svojich príjmov si vysporiadate v daňovom priznaní.

V prípade, že nemáte povinnosť komunikovať s daňovým úradom elektronicky (príjem z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti), môžete daňové priznanie vrátane oznámenia o predĺžení lehoty podať v papierovej podobe, a to poštou alebo do podateľne daňového úradu.

V ďalšej časti sa pozrieme na zdaňovanie príjmu z ubytovacích služieb.